비과세 안 되는 1주택 부수토지 과세 방법

주택은 건물과 그 부수토지로 이루어져 있다. 주택의 부수토지라 함은 해당 주택과 경제적 실체를 이루어 주거생활공간으로 인정되는 경우를 말하는 것이다. 그런데 주택이 1세대1주택 비과세가 되는 경우 주택 건물과 그 부수토지가 모두 비과세 되어야 하지만 작은 건물에 비해 지나치게 넓은 부수토지까지 모두 비과세 할 수는 없을 것이다.

주택 부수토지 비과세 기준

그래서 1세대1주택으로 비과세되는 주택의 부수토지는 주택 정착면적의 5배(도시지역 외 지역은 10배) 이내의 부수토지에 한하며, 이를 초과하는 부수토지는 토지의 양도로 보아 과세하는 것이며, 비사업용토지 중과세에 해당하게 된다.

 

그런데, 주택의 부수토지라는 것이 위에서 말한 배수에 해당하는 범위만 주택의 부수토지이고 초과하는 부분은 주택의 부수토지가 아닌 것이 아니고 초과하는 부분도 모두 주택의 부수토지인 것이므로, 만약 실지 양도가액이 9억원 이하라면 부수토지의 면적이 건물 정착면적의 5배(도시지역 외 지역은 10배)를 초과하는 부분이 있더라도 모두 비과세 되게 된다.

결국 1세대1주택 비과세 요건을 갖추지 못한 주택의 부수토지가 5배(10배) 초과인 경우 양도차익은, 우선 전체 양도가액을 개별공시지가와 일반건물기준시가로 안분하여 건물부분과 부수토지 부분 가액으로 구분하고, 안분된 부수토지의 가액을 면적으로 재안분한 뒤, 취득가액도 동일한 방법으로 안분하여 구한다.

양도소득세는 자산별, 세율별로 과세하는 것이므로 5배 초과되는 부수토지는 비사업용 토지로서 중과세율로 양도소득세를 계산하고 5배 이내의 부수토지는 일반세율로 계산한다. 즉 2개의 자산을 일괄 양도한 것으로 보아 각각 안분계산하는 것이다.

고가1주택의 부수토지 과세 방법

그런데 1세대1주택 비과세 요건을 갖춘 고가주택의 부수토지가 5배(10배) 초과인 경우 양도차익 계산은, 비과세 요건을 갖추지 못한 주택의 건물분, 배수 이내 토지분, 배수 초과 토지분 양도차익을 구하는 것은 동일하다.

그 뒤 다음과 같이 건물의 양도차익에서 9억원 초과 건물 양도차익을 구한다.

건물부분 양도차익 X (양도가액 - 9억원) / 양도가액

이어서 토지 양도차익에서 9억원 초과 토지양도차익을 구한다.

토지부분 양도차익 X (양도가액 - 9억원) / 양도가액

이 중에서 기준면적 초과 토지양도차익을 구한다.

내년부터 수도권 주거ㆍ상업ㆍ공업지역 주택정착면적 5배→3배로 축소

그런데 기준면적을 구하는 건물정착면적의 배수가 2022.1.1.부터 개정되어 달리 적용된다. 도시지역 외 지역의 배수인 10배수는 변경이 없으나, 도시지역 중 수도권의 주거지역, 상업지역, 공업지역의 경우 3배가 되고 수도권 녹지지역과 수도권 밖 도시지역은 지금과 동일하게 5배가 된다.

반면 건물의 정착면적의 일정배수를 초과하는 면적을 비사업용토지로 보아 중과세하는 배수는 개정되지 않았으므로 수도권의 주거지역, 상업지역, 공업지역의 주택 부수토지로서 건물정착면적의 3배수를 초과하고 5배수 이내인 토지는 비과세되지 않고 과세되더라도 중과세 되지는 않는 것이고, 5배수를 초과하는 경우에만 중과세 되는 것으로 된다.