1주택자 양도세 비과세의 거주기간 판단

2017.8.2. 부동산대책이 발표되면서 양도세 비과세를 위해 보유 2년만 하면 되던 것이 2017.8.3. 이후 조정대상지역에서 취득한 주택은 거주 2년을 해야 비과세 특례를 적용받을 수 있다.

그런데 갑작스런 제도 도입으로 인한 선의의 피해자를 없애기 위해 조정대상지역에서 취득한 주택이라고 하더라도 비조정대상지역일 때 계약을 하고 계약금을 지급한 것이 증명되는 경우로서 다른 주택을 소유하지 않은 사람이 취득한 경우에는 거주요건을 적용하지 않는다는 부칙이 두고 있다.

조정대상지역일 때 취득하여 양도세 비과세를 위해서 거주요건이 필요하게 된 경우인데, 중간에 다시 조정대상지역에서 해제되어 비조정대상지역이 되었다고 하더라도 해당주택을 비과세 받기 위해서는 거주요건을 충족하여야 한다는 점을 잘 기억해야 한다.

 

보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것의 의미

그런데 1세대1주택 양도세 비과세에서 거주기간을 판단할 때, 해당 주택의 보유기간이 2년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것이라고 하고 있다. 이 때의 보유기간에 대해 별도의 조항을 마련하여 규정하면서 1세대1주택 판단을 위한 보유기간은 취득일부터 양도일까지로 하되 2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 처분한 경우에는 처분 후 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 기산한다고 단서를 달고 있다.

따라서 단서에 따른 양도세 비과세 판단을 위한 보유기간은 취득일부터 양도일까지가 아니라 최종 주택 이전의 주택 양도일부터 최종 주택의 양도일까지가 된다.

이렇게 양도세 비과세 판단을 위한 보유기간이 달라짐에 따라, 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이 되어야 한다는 그 보유기간도 역시 직전주택 양도일부터 최종주택 양도일까지가 되는 것이고 거주기간도 직전주택 양도일부터 최종주택 양도일 사이에 2년을 거주해야만 거주요건을 갖출 수 있게 되는 것이다.

비과세 주의 사례

이런 조건에서 상황을 가정해보면, 2017.8.3. 이후 조정대상지역일 때 취득한 주택으로 1주택(A주택)인 어떤 세대가 그 주택의 취득일부터 계속 거주하다가 신규주택(B주택)을 취득하여 B주택으로 옮겨 거주하였는데, 사정이 생겨 B주택을 먼저 처분하고 다른 주택에서 전세로 거주하였다고 가정해보자. 이때 이 세대는 B주택을 처분하고 2년 이상 A주택을 보유하고 양도한다고 하더라도 A주택을 비과세 받을 수 없게 된다.

왜냐하면 A주택은 2017.8.3. 이후 조정대상지역에서 취득한 주택이기 때문에 양도세 비과세를 위해서는 거주2년을 해야 하는데, 이 거주2년은 B주택을 양도하기 전 거주한 것은 의미가 없기 때문이다.

A주택의 비과세 판단을 위한 보유기간 즉 B주택의 양도일부터 A주택의 양도일 사이에 거주2년을 한 경우에만 비과세 받을 수 있는데 이 세대는 B주택 양도일 이후 A주택에 거주하지 않고 전세로 다른 주택에 거주하였기 때문이다.